In 2019 werden in België meer woningen verkocht dan ooit tevoren. De historisch lage rentevoeten, de gunstige conjuctuur en de toenemende vraag naar vastgoed zorgde voor een recordverkoop. Ook naar de toekomst toe blijven de ingrediënten voor een verdere groei van de vraag naar vastgoed gunstig. Hieronder schetsen we enkele drijvende krachten die de groei van vastgoed ondersteunen.

1. Demografische evolutie: de bevolking groeit verder aan

Op 1 januari 2019 telde België 11.431.406 wettelijk geregistreerde inwoners. Dat blijkt uit de officiële cijfers van Statbel, het Belgische statistiekbureau. De Belgische bevolking groeide op jaarbasis aan met 55.336 personen of 0,49%, een groeicijfer dat volledig in de lijn ligt met de groei die we de laatste paar jaren kenden (steeds rond een half procent).

 

Specifiek voor het Vlaams Gewest blijkt uit de voorgaande cijfers dat:

●De bevolking nam toe met 36.102 personen (36.956 personen in 2017): opnieuw een vrij forse stijging van 0,6% op het totaal van de bevolking.

●Die toename is in belangrijke mate te wijten aan internationale migratie (= het verschil tussen immigratie en emigratie naar het buitenland zonder herinschrijvingen en ambtshalve schrappingen in rekening te brengen). 60.157 personen kwamen wonen in het Vlaamse Gewest vanuit het buitenland, 31.045 vertrokken (saldo + 29.112 personen).

●Binnen België ‘migreerden’ 34.132 personen naar het Vlaamse Gewest vanuit een ander gewest. 22.606 personen vertrokken dan weer naar een ander gewest (saldo 11.526 personen) .

●De natuurlijke bevolkingsaangroei tenslotte (geboorten versus overlijdens) bleef positief (+ 939 personen).

●Vlaams-Brabant is nog nipt de snelst groeiende provincie met een groei van 0,68% en wordt op de voet gevolgd door Oost-Vlaanderen met een groei van 0,67%. De provincie Oost-Vlaanderen telde op 1 januari 2019 welgeteld 1.515.064 inwoners, een aangroei van 10.011 ten opzichte van 1 januari 2018.

Besluit:

De bevolking in het Vlaams Gewest groeit jaarlijks met ongeveer 36.000 mensen. Deze mensen dienen gehuisvest te worden waardoor de vraag naar vastgoed zal blijven toenemen.

Oost-Vlaanderen is de op één na snelst groeiende provincie: de sterke groei van de Waaslandhaven met zijn chemische industrie en logistieke haven -en transportactiviteit creëren veel tewerkstelling wat op zijn beurt veel mensen aantrekt naar de regio Waasland.

2. Evolutie vastgoedprijzen

In de periode 2017/2018 kende de mediaanprijs van appartementen een toename van 2,8%. Van 2018 naar 2019 was er een toename van maar liefst 5,4% wat voor een deel toe te wijzen was aan de afschaffing van de woonbonus waardoor in het vierde kwartaal een rush op vastgoed ontstond met hogere prijsontwikkeling.

Conclusie: de vastgoedprijzen nemen nog steeds toe. Na een uitzonderlijk 2019 is het aannemelijk te verwachten dat de groei wat langzamer zal verlopen. Een prijsindexering van 2% op jaarbasis is meer aannemelijk aangezien dit de inflatiedoelstelling van de Europese Centrale Bank is. We nemen daarbij aan dat de evolutie van de vastgoedprijzen, op zijn minst, de evolutie van de inflatie zal volgen.

3. Lage rentevoeten: "elk nadeel heeft zijn voordeel" (quote Johan Cruyff)

De rentevoeten zijn al enkele jaren zeer laag en zullen, naar alle waarschijnlijkheid, zeer laag blijven. De belangrijkste reden daarvoor is de veroudering van de bevolking in de Westerse landen. Na de tweede Wereldoorlog ontstond een “babyboom” in het Westen. Deze generatie heeft zelf minder kinderen voorgebracht. De “babyboom” generatie komt de volgende jaren op pensioenleeftijd waardoor zij minder consumeert en meer spaart. Dit leidt tot een structureel lagere economische groei en een structureel lage inflatie (levensduurte). Als er weinig inflatie is, hoeft de vergoeding voor inflatie, nl. rente, niet hoog te zijn. Bovendien veroorzaakt de hoge spaarquote een overschot aan kapitaal waardoor eveneens de prijs van het kapitaal (= rente) laag is. Derhalve is de verwachting dat de rentevoeten structureel laag blijven.

 

Deze evolutie heeft zich reeds voorgedaan in Japan waar de bevolking al veel vroeger verouderde. In Japan hebben we dan ook al meer dan 20 jaar structureel lage rentevoeten.

Bovenstaande grafiek toont de evolutie van de langetermijnrente (10 jaar) voor de Eurozone en Duitsland. Na de financiële crisis doken beide onder de 2% grens. Sedert 2015 beweegt de lange rente zich tussen 0% - 1,5%. De rode en blauwe stippenlijn duiden de onder- en bovengrens aan van de tunnel waarbinnen we verwachten dat de langetermijnrente zich gaat bewegen in de toekomst.

Voor beleggers in renteproducten (spaarboek en obligaties) is dit slecht nieuws want het tijdperk van rentevoeten van 4 tot 5% ligt al lang achter ons en de kans dat dit terugkeert is minimaal.

Voor het ontlenen van geld is dit evenwel gunstig want lenen voor investeringen zoals vastgoed zal zeer goedkoop blijven. De lage rente kan dan handig gebruikt worden om vastgoedaankopen (deels) te financieren en aldus een ‘hefboom’ te realiseren op uw eigen inleg doordat het huurrendement hoger is dan de financieringsrente voor uw aangekocht vastgoed.

 

Conclusie:

De structureel lage interestvoeten zorgen ervoor dat lenen voor de aankoop van vastgoed zeer goedkoop zal blijven. Dit stimuleert ongetwijfeld de verdere groei van onroerende investeringen.

Keerzijde is dat beleggers ook in de toekomst weinig of geen rente ontvangen voor het ontlenen van kapitaal en bijgevolg in verhuurd vastgoed een alternatief zullen blijven zoeken voor een jaarlijks rendement.

4. Maatschappelijke evolutie private huishoudens

Door de maatschappelijke evolutie nemen de éénouder gezinnen gestaag toe. Door de positieve migratie stijgt eveneens het aantal gezinnen. Beide tendensen zorgden ervoor dat de private huishoudens de laatste 10 jaar in Vlaanderen met meer dan 200.000 toegenomen zijn.

Al deze gezinnen dienen uiteraard gehuisvest te worden waardoor de vraag naar woningen en appartementen fors is toegenomen.